Что такое хоумстейджинг: основы, сколько стоят услуги

Чтобы улучшить внешний вид жилья и, соответственно, повысить его рыночную стоимость, имеет смысл воспользоваться услугами хоумстейджера.

Если говорить простыми словами, хоумстейджинг — это направление, в рамках которого специалисты делают недвижимость максимально привлекательной для потребителей. Для привлечения покупателей в ход идут самые разные инструменты: хоумстейджеры работают с интерьером, учитывая психологические, эстетические, маркетинговые принципы.

Для России хоумстейджинг квартир — явление довольно новое. Примерно до 2013 года все сводилось, как правило, к элементарной предпродажной подготовке недвижимости, которая включала в себя базовую уборку, и в некоторых случаях небольшой косметический ремонт перед продажей с целью повышения стоимости жилья.

Впрочем, на мировой арене это направление также появилось не так давно: основоположницей хоумстейджинга стала Барб Шварц, риэлтор из США — в семидесятых годах прошлого века. Риэлтор, работая с клиентами, сдающими и продающими свои дома, обратила внимание на то, как плохо могла выглядеть недвижимость, выставленная на рынке. Многие владельцы не стремились что-то изменить для чужих людей — они не только не делали ремонт, но даже не заботились о том, чтобы убрать хлам, грязь. Барб Шварц, которая в прошлом некоторое время работала сотрудником театра, придумала новую услугу: за относительно небольшие деньги риэлтор предлагала своим клиентам видоизменить помещения — избавиться от хлама, добавить декор, сделать перестановку. Идея Барб сработала и риэлтор начала обучать своей методике других.

К двухтысячным годам выросло новое поколение покупателей, более требовательных, привередливых, знающих, чего они хотят. Высокий спрос провоцирует расширение предложения: услуги хоумстейджинга становились все более популярными, постепенно добрались и до РФ. Звездами хоумстейджинга в нашей стране можно считать Анну Моисееву и Сергея Тихоненко: они активно продвигали идею фундаментальной предпродажной подготовки жилья и даже написали книгу, где подробно рассказали все об основах хоумстейджинга, об уникальных инструментах подготовки дома к продаже или аренде. Руководство «Как продать квартиру выгодно. Вложите минимум, получите максимум» в течение многих лет было единственной книгой на русском языке, посвященной хоумстейджингу.

Несколько слов о стоимости

Да, услуги хоумстейджера не будут бесплатными. Но. Как показывает практика и статистика, эти услуги в полной мере себя окупают. Правильная подготовка недвижимости к продаже помогает привлечь больше потенциальных покупателей. Так, по данным Национальной риэлторской ассоциации США, недвижимость, над которой потрудились хоумстейджеры, продается дороже на 1-10% от изначальной стоимости. На рынке аренды жилья ситуация еще более интересная: грамотный хоумстейджинг позволяет увеличивать стоимость аренды на 25%, при этом время поиска арендаторов сокращается в несколько раз.

Но тут важно очень четко просчитать целесообразность применения тех или иных инструментов по организации пространства. Начинать стоит с первоочередных задач, постепенно обращая внимание на менее значимые детали — при этом необходимо постоянно оценивать соотношение получаемого эффекта и вложений. Задача хоумстейджера — создать нейтральное привлекательное пространство, а не реализовать свои дизайнерские фантазии. Важно избегать дорогостоящих решений и перфекционизма, так как при продаже или сдаче жилья в аренду они вряд ли окупятся. Стоит сосредоточиться на базовых улучшениях, при этом помнить, что даже незначительные дефекты могут снизить ценность квартиры в глазах потенциального покупателя.

Что касается вопроса, сколько стоит хоумстейджинг, здесь разброс очень большой и зависит от многих факторов, в том числе, от исходного состояния жилья, класса недвижимости, необходимого уровня подготовки квартиры. Например, затраты на хоумстейджинг для вторичного жилья с существующим ремонтом могут составлять от 20 000 рублей, тогда как привести квартиру с черновым ремонтом от застройщика в привлекательный вид будет стоить гораздо дороже — от 400 000 рублей.

Хоумстейджинг: что включает в себя это направление

Сразу отметим, хоумстейджер не занимается капитальным ремонтом, преобразованием помещений. Если квартира оформлена в эко-дизайне, она так и останется в этом стиле, но специалист выделит моменты, которые смогут сделать недвижимость более привлекательной.

Можно сформулировать список основных задач, которые решает хоумстейджинг для аренды или продажи недвижимости — это:

• повышение стоимости объекта. Затраты на услуги специалиста вы окупите за счет увеличения цены продажи или аренды квартиры;

• привлечение более широкой покупательской аудитории и, как следствие, — ускорение процесса поиска покупателей или арендаторов;

• создание эмоциональной связи. Грамотный хоумстейджинг поможет потенциальному покупателю или арендатору представить себя в пространстве квартиры и оперативнее решиться на проведение сделки;

• маскировка недостатков квартиры. Хоумстейджинг позволит выделить сильные стороны жилья, мягко отвлекая внимание от его недостатков. Например, правильно подобранные шторы обеспечат хорошее естественное освещение, подчеркнут красоту вида из окон, при этом скроют некрасивые стояки отопления.

Анализ рынка недвижимости и текущего состояния объекта недвижимости

Чтобы начать работу с недвижимостью по подготовке ее к продаже или аренде, хоумстейджер должен четко представлять ответы на некоторые вопросы:

• какие квартиры предлагаются в аренду или к продаже в целевом районе;

• за какую цену выставляется недвижимость такого же класса в выбранной локации;

• какова динамика спроса, предложения и цен в районе в течение всего года;

• какая недвижимость реализовывается быстрее, а на какую спрос минимальный;

• в каком состоянии находится недвижимость, с которой предстоит работа. Был ли ремонт и как давно.

Чтобы получить ответы на эти вопросы, специалисты мониторит известные площадки по сдаче в аренду и покупке недвижимости, использует данные маркетинговых исследований рынка жилья или исследует рынок самостоятельно. Например, в рамках одного исследования было выявлено, что большая часть арендаторов или покупателей принимает решение о сделке только после очного просмотра недвижимости. Но для того чтобы это решение было принято, покупателя нужно изначально привлечь, и в этом плане сделать для фото хоумстейджинг — отличная идея: чем более привлекательной будет выглядеть недвижимость на фотографии, тем больше людей придет на просмотр и тем выше шансы, что целевая сделка будет совершена в кратчайшие сроки.

Работа с объектом недвижимости строится сразу в нескольких направлениях: специалист оценивает, достаточно ли естественного освещения в квартире, вся ли площадь комнат используется эффективно или стоит организовать пространство по-новому. Оценивается также состояние потолка, пола и стен, работа электроприборов и сантехники, наличие характерных запахов, общее впечатление от каждой комнаты. Все это очень важные факторы, которые позволят грамотно распределить приоритеты, определить объем работ, которые действительно необходимы, чтобы можно было обойтись без лишних затрат.

Анализ потенциальных клиентов

Еще одно направление, в котором должен хорошо разбираться специалист по хоумстейджингу интерьера — психология покупателя. Очень важно правильно определить целевую аудиторию, которую можно будет максимально заинтересовать в объекте.

Как определяется целевая аудитория? Исходя из имеющихся исходных данных. Важно изучить инфраструктуру района, где продается или сдается квартира: если рядом есть детский садик и школа, скорее всего, среди целевых покупателей будут в основном молодые семьи. Соответственно, и квартиру нужно оформлять с тем учетом, что здесь будет жить семья с ребенком, например, надо продумать для родителей зону для уединенного отдыха от малыша. Или речь может идти о квартире в тихом районе, где детских садов мало, но рядом есть ресторан, фитнес-клуб, многие культурные и модные деловые локации. Это отличный вариант для одного человека или пары без детей — обстановка в такой квартире должна быть максимально современной и стильной, выигрышно будет смотреться минимализм или арт-деко в интерьере в зависимости от изначальных условий.

Создание декор-концепции

Итак, основная информация по рынку, объекту и покупателям уже собрана и проанализирована. На этом этапе можно приступать к работе с квартирой. Повторимся, в задачу хоумстейджера не входят капитальные ремонт, кардинальные изменения — специалист работает с тем, что есть, но с помощью множества дизайнерских приемов, маркетинговых уловок сильно меняет восприятие помещения.

Кроме стандартной очистки поверхностей, мебели, нужно также избавить жилье от личных следов проживания. Убирается весь визуальный шум — детские рисунки, сувениры и магнитики из путешествий, хаотично расставленные или разбросанные предметы, старая мебель и техника (если не планируете ее оставлять новым хозяевам). Важно сформировать нейтральный тон, но при этом сделать его уютным и комфортным.

Расчет бюджета и рентабельности

Несмотря на то, что нет никаких кардинальных изменений в дизайне, хоумстейджинг может предполагать весомые затраты. И вопрос в том, насколько вложения в реализацию идей хоумстейджера будут разумны. Все расчеты должны быть проведены заранее: специалист предлагает идеи, рассчитывает их стоимость и просчитывает, насколько эти изменения повлияют на скорость реализации объекта недвижимости, на его цену. Исходя из предоставленных расчетов владелец недвижимости уже принимает решение о том, стоит ли реализовывать предложенную концепцию или лучше поискать другие варианты.

Из тех методов, которые сочетают в себе наибольшую эффективность, высокую скорость реализации и низкую стоимость, можно выделить:

• избавление от визуального мусора и хлама;

• проведение профессионального клининга;

• профессиональные фотографии с качественным освещением;

• мелкий ремонт и перестановка;

• деперсонализация. Важно убрать из квартиры все элементы, которые указывают на то, что здесь кто-то живет. При этом стоит опасаться перейти грань, квартира должна оставаться уютной.

Расчет инвестиций, как правило, подается заказчику в виде табличной сметы. Оценка влияния каждого действия проводится индивидуально с учетом результатов по анализу конкурентов и рынка.

Хоумстейджер — это вам не дизайнер

Хоумстейджинг и дизайнер интерьера — направления, которые имеют много общего, но и различий немало:

1. Целевой клиент. Дизайнер работает с клиентом и конечный результат, проект, нацелен именно на его вкусы, предпочтения, финансовые возможности. Хоумстейджер же ориентируется при работе на потенциальных покупателей или арендаторов недвижимости, на актуальные тренды. Заказчик хоумстейджера — продавец или арендатор недвижимости, но упор делается на собирательный образ ЦА.

2. Цель. Дизайнер разрабатывает проект, который позволит создать комфортные условия для заказчика, и на каждом этапе согласует проект с ним. Например, он может предложить 5 идей для современной гостиной, из которых заказчик выберет только одну. Хоумстейджер же просто подготавливает недвижимость к продаже — от грамотной работы стейджера зависит скорость привлечения покупателей или арендаторов, финальная стоимость сделки.

3. Фокус. Основная задача специалиста по интерьерному дизайну — сделать квартиру максимально комфортной, подходящей под требования, запросы клиента. В случае с хоумстейджером приоритеты другие: специалист создает концепцию будущего интерьера, которую потенциальный покупатель или арендатор захочет на себя примерить. Здесь задача другая — показать потенциал недвижимости.

Заключение

Как видно, хоумстейджинг — задача, доверить которую лучше специалистам, имеющим опыт в этой сфере. Рядовому потребителю далеко не всегда очевидно, как сделать так, чтобы жилье казалось более привлекательным. При этом обращение к профессионалам почти наверняка позволит вам ускорить процесс поиска покупателя или арендатора при повышенной стоимости жилья. Так что оно того стоит!